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I mutui su You tube
Parliamo di mutui
Il mutuo è un finanziamento a lungo termine concesso dalle banche e da società finanziarie. Principalmente è concesso per la costruzione e/o l'acquisto di immobili ed è garantito da ipoteca capiente.
Nel concedere il finanziamento le Banche tengono conto del valore del bene da ipotecare. Mediamente concedono un finanziamento pari al 70/80% del valore del bene ipotecato. La banca tiene inoltre conto della capacità di rimborso del richiedente. L'ipoteca può colpire il bene acquistato o altro bene del richiedente, ma anche un bene di terza persona (terzo garante). Il rimborso avviene con il pagamento di rate che possono avere cadenza mensile,trimestrale o semestale. La durata dei mutui va dai dieci anni ai trenta anni. Il tasso può essere variabile oppure fisso.
Oggi si cominciano a stipulare anche mutui a tasso misto. Il tasso variabile è legato al parametro euribor che è il tasso di scambio a breve tra banche, mentre il tasso fisso è legato all'Irs (int. rate swaps) che è usato per le medie e lunghe scadenze.
Al parametro va aggiunto uno spread concordato con la banca. Il tasso misto permette di stipulare un mutuo a tasso fisso per un periodo di due/tre anni con la possibilità di passare alla scadenza del periodo ad un tasso variabile se più conveniente. In Italia, fino al 2006 sono stati stipulati, in grande maggioranza, mutui a tasso variabile perchè era il più conve niente. Infatti il tasso Irs era superiore all'euribor tra uno e i due punti. Purtroppo si è guardato alla sola differenza tra i tassi senza considerare l'eventualità di un pesante aumento dei tassi a breve. Il tasso variabile è indicato per debitori che non trovano eccessiva difficoltà a pagare rate anche più pesanti. Invece per coloro che hanno necessità di rendere certa e fissa la rata perchè non hanno la possibilità di far fronte a rate più corpose è più indicato il tasso fisso anche se, qualche volta, più costoso. In questo caso magari, per contenere la rata, si può stipulare un mutuo più lungo.
Bisogna comunque valutare che il mutuo è a lungo termine e in questo lungo arco temporale il tasso può diminuire e aumentare più volte. Ecco la necessità di valutare la sostenibilità della rata e la capacità economica e professionale del richiedente il mutuo. Nel 2007 la situazione si è invertita e ora il tasso fisso è allineato a quello variabile e quindi si stipulano molti mutui a tasso fisso. E' successo che tra il 2005 e il 2007 la Bce (Banca Centrale Europea) ha aumentato per 8 volte il tasso e ciò ha fatto impennare verso l'alto anche il tasso variabile. Aggiungiamo poi che la crisi del settore immobiliare Usa e la crisi dei mutui subprime, cioè quelli concessi a persone poco affidabili, hanno portato ad una carenza di liquidità nei mercati mondiali e al conseguente aumento dei tassi. L'euribor è arrivato al 5% ed è superiore di circa un punto al tasso di riferimento BCE ancora fermo al 4%. La prima conseguenza è il pesante aumento delle rate che stanno creando molte difficoltà a tante famiglie che non riescono a rimborsare il mutuo con possibili pesanti conseguenze che potrebbero portare al pignoramento del bene ipotecato.
Fortunatamente le banche, anche per non perdere i propri clienti, e per non seguire le lunghe vie legali, sono disponibili a rinegoziare gratuitamente o quasi i mutui a tasso variabile. Si possono infatti rinegoziare le condizioni e si possono allungare le scadenze con le conseguenti riduzioni delle rate. Si può anche sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo, ma in questo caso, si subiscono sia i costi bancari che quelli notarili per la nuova ipoteca. Da ultimo, per il debitore c'è la possibilità della surrogazione e cioè trasferire il mutuo ad un'altra banca che fa condizioni migliori.
Federico Rostellato
