Acquisto prima casa: mutuo a tasso fisso o variabile?

L’eterna domanda. Questa è proprio l’eterna domanda che tutti noi ci poniamo nel momento in cui stiamo per acquistare un appartamento o una casa. Scegliamo un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Si chiedono consigli, si cercano risposte, ognuno dice la sua (come anch’io del resto), ma l’unica verità, ovvero l’unica vera risposto è: dipende. Sembrerà una risposta banale o qualunquista ma non c’è, non esiste una soluzione univoca.

Vi chiederete allora a cosa serve questo articolo: semplice, in qualche modo posso aiutarvi a ragionare, a fornirvi la base per scegliere in maniera autonoma ed indipendente, se stipulare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, sapendo esattamente ciò a cui si va incontro.

Tanto per cominciare, ecco a grandi linee la differenza tra le due tipologie di mutui:

Il mutuo a tasso variabile è un mutuo i cui interessi sono agganciati a dei parametri che variano nel tempo quali ad esempio l’Euribor a 3, o 6 mesi, o al tasso Bce e via dicendo ai quali viene aggiunto uno “spread” percentuale (il guadagno per la banca). Il risultato di tutto questo è che la rata è variabile nel tempo: ovvero potrà aumentare o diminuire a seconda dell’andamento dei tassi del mercato.
Il mutuo a tasso fisso è invece un mutuo la cui rata è costante nel tempo. Questo significa che la rata è sempre uguale nel corso degli anni, a prescindere da quello che avviene nel mercato dei tassi. Si è quindi “al riparo” da qualsiasi fluttuazione che possa appunto avvenire nel “mondo tassi”. Di norma viene calcolato prendendo come base l’Euribor a 3 mesi, o 6 mesi o il Bce, a cui viene aggiunto uno spread (sempre il guadagno per la banca) ben superiore però a quello applicato nei mutui a tasso variabile. Il tasso di interesse così calcoltato, a differenza di quello variabile, viene preso come riferimento per tutta la durata del mutuo. Eccolo dunque il nostro tasso fisso.

Premesso questo, nella scelta da effettuare tra mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, escludiamo nei nostri ragionamenti le banche on line, quali ad esempio Ing Direct o Banca Woolwich, e concentriamoci su quelle classiche. Il mondo delle banche on line merita infatti un ulteriore approfondimento che sarà sicuramente da me fatto attraverso un opportuno articolo (promesso)…ma in un altro momento…..altrimenti ci perdiamo!!!.

Prima di tutto bisogno individuare l'importo da richiedere (e questo lo sapere Voi) e la durata del finanziamento. Per quest’ultima ormai la norma è non meno di 15 anni. Anzi di solito è 20, a volte anche 25. La durata è uno degli elementi fondamenti per la scelta del tasso. Infatti bisogna sapere che è nella prima metà del mutuo, il periodo nel quale si paga il maggior importo di interessi passivi. Ad esempio, se si sceglie un mutuo a 20 anni bisogna essere consapevoli che sono nei primi 10 anni il periodo nel quale la componente degli interessi incide maggiormente sulla rata da pagare.

Poi bisogno cercare di capire il contesto nel quale viviamo prendendo come punto di riferimento il tasso applicato dalla Bce e la relativa serie storica. Facciamo un esempio pratico. Oggi il tasso Bce è al 4%. A gennaio del 1999 era al 3%, per poi salire fino al 4,75% ad ottobre del 2000, per poi scendereal minimo del 2% a marzo del 2004, per poi risalire sino ad oggi al 4%. Si evince dunque una certa ciclicità sinusoidale. Osservando la serie storica, e considerandolo come punto di riferimento, possiamo pertanto affermare che ad oggi non abbiamo ancora raggiunto il massimo del 4,75% (dell’ottobre del 2000), diciamo comunque che stiamo cavalcando la parte più alta dell’onda. Potrebbe dunque essere ragionevole attendersi tassi attualmente ancora in crescita. Ripeto potrebbe.

Su queste basi notiamo come dal 99 ad oggi, nell’arco quindi di 8 anni, chi avesse stipulato un mutuo a tasso variabile avrebbe ottenuto svantaggi e vantaggi. Avrebbe subito l’ascesa dei tassi così come la discesa. Possiamo pertanto dire che in linea di principio non parrebbero esserci né vinti né vincitori. Forse questa è la grande verità che emerge da tutta questa storia. Ovvero chi fa un mutuo a tasso variabile per 20 anni, trovandosi a pagare la maggior parte degli interessi nei primi 10,quasi sicuramente si troverà all’interno di questa ciclicità con gli ovvi vantaggi e svantaggi sopra descritti.

Possiamo dunque affermare che nel lungo termine (come appunto ad esempio 20 anni) scegliendo il tasso variabile, non si otterranno grossi vantaggi, ma neanche grossi svantaggi.

Emerge pertanto che chi sceglie questa strada deve tenere in considerazione l’aspetto più importante che a volte qualcuno dimentica: ovvero che la rata potrà variare nel tempo. Chi decide di stipulare un mutuo a tasso variabile deve scegliere una rata che non corrisponda alla sua massima capacità di rimborso altrimenti se i tassi aumenteranno non sarà ovviamente più in grado di onorare gli impegni con la banca (basti pensare a ciò che sta succedendo in America sui mutui Subprime). E’ banale e scontato, ma il concetto deve essere chiaro: la rata può sia aumentare, sia diminuire. Se ci ragioniamo un attimo, ciò dipenderà a seconda del momento storico in cui viviamo, a seconda quindi della zona della serie storica sopra evidenziata nella quale ci colloquiamo. Se il tasso Bce è ai minimi storici del 2% è ovvio che la rata sarà particolarmente bassa e dunque fortemente assoggettata a forti variazioni in termini prospettici. Viceversa, se il Bce è al 4,5% è probabile che nel giro di qualche tempo la rata possa scendere. Tutti queste considerazioni sono importantissime. Altrimenti chi decide di fare un tasso variabile e non tiene in considerazione appunto la variabilità della rata potrebbe trovarsi nell’impossibilità di far fronte al pagamento della stessa. La propria capacità di rimborso non dovrà pertanto essere risicata, soprattutto nel caso in cui i tassi siano particolarmente favorevoli, altrimenti potrebbero sorgere serie problematiche in termini di capacità di rimborso negli anni a venire.

Questi problemi non si pongono nel mutuo a tasso fisso nel quale essendo la rata costante nel tempo mette al riparo da qualsivoglia variazione dei tassi. La “fregatura”, se vogliamo chiamarla così, sta però nel fatto che lo spread che la banca applica a questo genere di mutuo è sempre molto consistente, anche perché ovviamente anche la banca dovrà mettersi al riparo dalle variazioni dei tassi scaricandole sul cliente. Dunque chi scegliere il tasso fisso potrebbe ottenere, si il vantaggio di una rata costante, ma lo svantaggio di pagare un tasso sicuramente superiore rispetto a quello variabile in quanto appunto lo spread di base è sempre più alto. E questo per tutto il periodo della durata del mutuo. Ad esempio oggi con i tassi Bce al 4% un mutuo a 20 anni di 200mila € a tasso fisso ha un tasso circa del 5,4%, rata mensile di € 1362, quello a tasso variabile con medesimo periodo ed importo presenta un tasso del 4,8% con un impegno mensile di € 1297. Ebbene la differenza tra i due tassi in termini percentuali è dello 0,6%. Una differenza contenuta sembrerebbe. Osserviamo comunque che perraggiungere questo tasso la Bce dovrebbe ad esempio aumentare i tassi dal 4% al 4,6%. In questo modo i tassi variabili potrebbero raggiungere il tasso fisso del 5,4%. E la cosa non è poi così semplice. Anche perché in questo caso con i tassi Bce al 4,6% ci troveremmo nella parte più alta della serie storica dei tassi sopra descritta. Detto questo, in termini economici la differenza tra le due rate ammonta a 65 € mensili. Pochini sembrerebbero. Moltiplichiamo però il risparmio per tutta la durata del mutuo ovvero 240 rata (20 anni). Ci accorgiamo infatti che con il tasso variabile si risparmierebbero circa 15.600 euro (240x65). Non sono più poi così pochini. Certo il tasso variabile potrà far sì che la rata aumenti; ma anche che diminuisca nel corso del tempo. E poi quanto potranno ancora aumentare i tassi? Fino a che punto e anche se aumentassero, quanto dovrebbe aumentarili prima che la mia rata a tasso varaibile sia uguale o superiore a quella del tasso fisso? In linea di principio abbiamo detto che un incremento della Bce dello 0,6% potrebbe generare ciò. Se ciò accadesse saremmo praticamente vicino ai massimi della serie storica sui tassi.

La morale di tutto questo è che chi sceglie il tasso variabile sicuramente avrà un trattamento più equo e corretto vista la lunga durata dei mutui ipotecari. Non otterrà forse molti benefici, ma nemmeno enormi svantaggi. L’importante è che non scelga una rata troppo a ridosso della propria capacità max di rimborso altrimenti….ci siamo capiti insomma.

Chi sceglierà il tasso fisso avrà invece la certezza della rata, sarà dunque certo di poterla sostenere sempre e per tutta la durata del mutuo. Avrà però lo svantaggio di partire da un tasso considerevole in ragione del maggior spread applicato dalla banca, non godrà dei benefici derivanti dall’eventuale riduzione dei tassi e non è detto poi che in caso in cui i tassi aumentino si paghi sicuramente meno rispetto a quello variabile. Ritornando all’esempio sopra esposto, se il Bce aumentasse dello 0,4%, il tasso variabile sarebbe sempre e comunque più conveniente rispetto a quello fisso.

Bisogna dunque tenere in considerazione lo spead applicato dalla banca sui tassi fissi sapendo che tale spread risultano talvolta addirittura doppio rispetto a quelli a tasso variabile soprattutto nei momenti in cui i tassi di riferimento sono bassi, viceversa quando in tassi in essere sono già di per sé elevati allora lo spread della banca è più contenuto, seppur sempre maggiore rispetto a quello variabile.

Ma se i tassi sono già alti e stipulo un tasso fisso….da cosa è che mi devo mettere al riparo? E’ più probabile che i tassi continuino a crescere o visto che sono in prossimità del massimo (dove per massimo intendiamo il massimo riscontrabile dalla serie storica relativa ad esempio al Bce sopra descritta) è facile che diminuiscono?. Sembrerebbe pertanto, e ripeto sembrerebbe, che il mutuo a tasso fisso sia meno equo di quello a tasso variabile, è più una certezza per il cliente. Una certezza per quelle persone che abbisognino di stabilità. E questo a prescindere dal fatto che si possa pagare di più o di meno rispetto al tasso variabile.

Infine mentre col tasso variabile nel lungo periodo possiamo affermare con una certe sicurezza che mediamente né guadagnamo tanto, né perdiamo tanto, il tasso fisso invece ci pone in una situazione nella quale pagando uno spred più consistente si incorre nel rischio di pagare qualcosina di più per tuttal a durata del finanziamento avendo però rispetto al varabile l’unica certezza che la rata non varierà nel tempo. E sinceramente anche questo aspetto, non è da poco. Soprattutto ripeto per chi ha bisogno di certezze e sicurezze.